作者|梁秀杰

编辑| 刘玉娇

责编|韩玮烨

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马上630，房企们也将交上“年中”成绩单。但从整体市场情况来看，今年二季度以来房地产市场降温明显，市场下行压力仍在不断加大。

房地产下行压力犹存

国家统计局数据显示，1-5月份，全国房地产开发投资45701亿元，同比下降7.2%，跌幅较上月扩大1个百分点；1-5月份，商品房销售面积46440万平方米，同比下降0.9%；商品房销售额49787亿元，增长8.4%，增速较上月收窄0.4个百分点。

单月数据方面，5月份全国商品房销售金额为1万亿元，同比增长6.8%，增速较上月收窄21.1个百分点。

图表1：近期中国房地产行情走势

数据来源：Wind，睿和智库整理

整体来看，当前房地产市场下行压力依然较大，购房者置业信心不足。步入6月，房地产市场依旧延续降温趋势，市场预期也再次转向悲观。

多地托市政策密集出台，松绑楼市

正是在这一背景下，不少核心一二线城市又开始密集优化楼市政策，出手托市，方向包括放松限购、公积金政策优化、购房补贴等等，政策力度不小。

6月25日，扬州住建局发布《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》，其中明确在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房也不再执行限售政策，有效期一年，意味着扬州限购限售政策已基本放开。

图表2：近期部分楼市相关地方政策一览

资料来源：公开资料，睿和智库整理

此外，宏观层面也在试探性出台政策，松绑调控。其中，LPR双降更直接释放出拼经济、救楼市信号。

6月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布，6月20日贷款市场报价利率(LPR)为：1年期LPR为3.55%，5年期以上LPR为4.2%，双双均下调10个基点。

由于5年期以上LPR直接挂钩住房商贷利率，居民住房贷款利率也将随之下降。据睿和智库了解，目前多家银行房贷利率已随之跟进调整，综合来看主流首套房贷款利率已全面降至4%附近。

业内普遍认为，本次降息一方面有利于稳经济，促进居民收入预期好转，进而为住房需求释放带来支撑；另一方面，5年期以上LPR降息也体现出监管部门对于楼市的托底力度加大，有利于提振房地产市场信心。

图表3：近期楼市相关政策一览

资料来源：公开资料，睿和智库整理

同时值得注意的是，在历时半年之后，A股房企定增迎来“破局”。6月，包括招商蛇口(001979)、福星股份(000926)、大名城(600094)、中交地产(000736)、保利发展等多家房企的定增计划集中获批，此时距离2022年11月28日“第三支箭”发布，恢复上市房企及涉房上市企业再融资已过去半年有余。

在流动性普遍承压的现状下，房企的股权融资加速落地，对改善行业流动性、提振购房者信心将起到积极的促进作用，背后也传递出“救市”的信号。从供给侧支持房企融资，一方面是打破行业流动性僵局的有力举措，更重要的是定增募资用途聚焦于保交付，有助于打消观望的购房者对交付和房屋质量问题的担忧，激活需求侧活力。

但目前来看，频频放松的楼市政策，短期内或许能起到缓解市场信心不足的作用，但对市场销售端的带动作用，以及对整体市场行情的拉动作用相对有限。购房者入市节奏并未好转，房地产市场表现依然较为平淡。

楼市回暖，需要整个宏观经济复苏助力

究其原因，目前的楼市政策，尤其宏观面的政策，大主旨未变，即坚持“房住不炒”。而楼市就是个买涨不买跌的市场，只有市场预期改善和行业信心修复才能实现市场回暖，各项不同层面利好政策的推出，也只能起到助力作用，而无法起到扭转市场预期的决定性作用。

更重要的是，目前我国宏观经济下行压力较大，其它产业也处于深度调整期，导致就业市场不好，需求减弱，房地产市场供大于求，自然也就减弱了托市政策的拉动效应。

而想要改善预期、调动需求，归根结底还是要看促进经济发展、拉动消费的政策是否能有显著成效。如果实体经济仍处于震荡的局势之下，就业没有稳定增长，收入预期就没有逐渐改善的可能性，在房地产等大宗消费上，购房者自然会相对谨慎。

综上，睿和智库认为，唯有经济基本面的企稳才能真正的救楼市。

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